In un periodo di congiuntura economica negativa come quella che stiamo vivendo negli ultimi anni dove il valore degli immobili è calato drasticamente anche grazie allo scoppio della bolla immobiliare, si sono fatte strada una serie di formule alternative tra cui l’affitto con riscatto o meglio il Rent to Buy.
Che cos’è l’Affitto con Riscatto
L’affitto con riscatto è una nuova formula di contratto che consente di acquistare una casa pagando un canone di affitto per i primi anni (in genere due) per poi riscattare la casa prendendo un mutuo approfittando del fatto che ora i tassi sono al minimo storico. E’ un formula che avvantaggia chi non possiede il denaro per la caparra perchè può dilazionarlo nel corso di alcuni mesi e intanto abitare nella casa che comprerà.
Il rent to buy è stato introdotto e regolamentato dal governo per far fronte proprio alla crisi economica e consentire alle famiglie di acquistare casa anche senza la liquidità iniziale. A ben vedere però anche i costruttori ne beneficiano e infatti negli ultimi due anni l’affitto con riscatto è una formula che sta prendendo piede nelle periferie delle grandi città dove sempre più spesso vengono proposti nuovi appartamenti con questa formula.
Ma è così conveniente il rent to buy per le famiglie o conviene solo ai costruttori? La formula del contratto è chiara o nasconde insidie? Scopriamolo in questa Guida al Rent to Buy.
Come funziona l’Affitto con Riscatto
La formula dell’acquisto con riscatto si articola in due fasi: la prima è un contratto di locazione ad un canone più alto dei prezzi medi di mercato, la seconda è un contratto di opzione nel quale viene stabilito che l’inquilino alla scadenza del contratto di affitto (in genere di due o tre anni) può acquistare la casa ad un prezzo che viene concordato prima stipulando un mutuo prima casa.
Il canone di affitto è più alto perchè una parte di esso viene accantonata per l’anticipo se l’inquilino decide effettivamente di acquistare casa trascorsi i due-tre anni. Infatti dal prezzo di acquisto verranno detratte le spese accantonate.
Ogni singolo contratto del rent to buy è diverso, perchè può prevedere diverse proprozioni tra il canone di affitto e l’acconto. Provando a fare una simulazione di affitto con riscatto, potremmo ipotizzare per una casa di circa 165.000 € un affitto mensile di circa 1.100 € a fronte di un prezzo di mercato intorno ai 750 €. La differenza tra 1.100 € e 750 €, cioè 350 € al mese viene accantonata per l’anticipo dell’acquisto: dopo tre anni avremo 12.600 € a disposizione, mentre dopo 5 anni ne avremo 21.000. La somma restante sarà invece mutuata.
L’affitto con riscatto conviene?
Pro e contro del rent to buy
L’affitto con riscatto può essere vantaggioso per chi non dispone di un anticipo da versare per l’acquisto della casa, dato che le banche non concedono oltre l’80% penalizzando in questo modo soprattutto i liberi professionisti con partita iva e le buste paga ‘leggere’.
Esiste anche un altro vantaggio: durante il periodo dell’affitto l’imu viene pagata dal proprietario, che nella maggior parte dei casi è un costruttore.
Il prezzo dell’acquisto futuro viene fissato al momento della stipula dell’affitto, e questo invece potrebbe essere un aspetto negativo per chi compra dato che le quotazioni immobiliari dei prossimi anni sembra continuino una lenta discesa verso il basso.
Rischi del rent to buy
Il vero grande rischio dell’affitto con riscatto è che nel contratto non ci sia un diritto di riscatto per chi è in affitto ma solo un’opzione. Attenzione anche alle ipoteche che potrebbero gravare sulla casa: bisogna sempre affidarsi au un professionista di nostra conoscenza che faccia tutte le verifiche del caso facendo visure e controlli, perchè la casa potrebbe anche essere gravata da un diritto di superficie oppure potrebbe essere necessaria una futura affrancazione per rivendere la casa al libero mercato.
O ancora, potrebbero esserci dei vincoli temporali (10 anni o 20 anni) su una futura rivendita della casa.
Il notaio che stipula l’accordo dovrebbe essere scelto da chi andrà in affitto e non da chi venderà la casa: in questo modo possiamo verificare se ci sono ipoteche frazionate e altre cose nascoste.
Chi acquista con l’affitto a riscatto è fondamentalmente sempre a rischio di perdere le somme accantonate, soprattutto se l’impresa che vende fallisce: c’è infatti un lasso di tempo troppo lungo tra l’inizio dell’affitto e l’eventuale compravendita (due-tre ma anche cinque anni) nei quali può veramente succedere di tutto.
Anche un pignoramento della casa da parte di un creditore dell’impresa di costruzioni ad esempio. Se però si prevede nel contratto l’obbligo dell’acquisto e non l’opzione, e questa viene trascritta da un notaio allora in questo caso l’abitazione non è pignorabile.
