Bed and breakfast, case vacanze, guest-house: le micro-strutture ricettive sono ormai diventate una realtà in Italia, e sempre più persone si dedicano a questa attività per guadagnare qualche entrata extra, anche perché per partire con un B&B non serve molto.
Come Aprire un Bed & Breakfast
Basta una semplice camera che non si utilizza quotidianamente, ma potrebbe essere anche un’ottima idea per una seconda casa magari acquistata da un privato da cui si spera di poter guadagnare qualcosa in più che un semplice affitto, visto anche il calo del settore immobiliare previsto per i prossimi mesi.
In alcuni casi non è nemmeno necessario essere proprietari dell’immobile, nelle città d’arte sono tantissime le strutture ricavate in appartamenti affittati ad hoc, e che comunque garantiscono dei buoni guadagni, in questo modo i più intraprendenti arrivano a gestire anche cinque o sei mini alberghi differenti e hanno trasformato questa attività in una professione vera e propria professione.
Partiamo dal dire che questo tipo di strutture, anche se di piccole dimensioni, sono comunque disciplinate – bisogna inviare quindi la segnalazione di inizio attività al Comune di competenza – e sono sempre sottoposte a tassazione. Ogni Comune ha il proprio regolamento sulle attività ricettive, le definizioni e i requisiti di conseguenza cambiano da un luogo all’altro, ma è comunque possibile tracciare delle linee guida comuni.
Affittare una stanza di casa propria
Ci siamo andati tutti almeno una volta nella vita e con questo termine tendiamo a descrivere qualunque struttura che non sia un albergo. In realtà, il B&B è la casa in cui vive la persona che offre ospitalità: molte leggi e regolamenti difatti impongono di avere la residenza nell’abitazione.
Il numero delle camere e dei posti letto è limitato – in genere possono essere al massimo tre camere per un totale di sei posti letto – e nel servizio è inclusa la colazione.
Le leggi regionali possono imporre uno stop di alcuni mesi – anche non continuativi – in questi periodi quindi la struttura non può accogliere ospiti.
L’attività può essere svolta anche in modo non imprenditoriale, ad esempio quando viene esercitata solo per pochi mesi l’anno, o quando vengono si affitta un’unica stanza. In ogni caso l’appartamento può essere affittato anche usufruendo del contratto di locazione a cedolare secca.
Cosa si intende per Casa vacanze
E’ una casa che viene affittata interamente a una famiglia, o a un gruppo di amici. Gli ospiti in questo caso si organizzano da soli per i pasti, e non c’è l’obbligo di effettuare la pulizia quotidiana.
Di norma vanno forniti la biancheria da letto e gli asciugamani, che devono essere sostituiti con una certa cadenza. Lo svantaggio è che non si possono affittare le singole stanze, in sostanza non è possibile ospitare gruppi di persone che non si conoscono. Inoltre, nella maggior parte dei casi è previsto un soggiorno minimo di più notti, vale a dire che non si possono accogliere ospiti per una notte solamente. Anche in questo caso l’attività può essere svolta in modo non imprenditoriale.
La Guest-house, o affittacamere
E’ il tipo di struttura più grande, in genere è una via di mezzo tra un B&B e un albergo. Dispone di un numero maggiore di camere, in genere si arriva fino a sei, e di norma la guest-house deve disporre di una sala comune, con quantomeno un angolo cottura – se non una vera e propria cucina – per le urgenze. Il titolare non ha l’obbligo di risiedere nella struttura, e non è tenuto a servire la prima colazione (anzi in alcune Regioni è addirittura vietato). Per il resto si tratta di un vero e proprio mini-albergo, con le pulizie effettuate quotidianamente e il servizio di reception garantito in alcune fasce orarie.
Dove aprire un Bed & Breakfast
La scelta tra l’uno o l’altro dipende per la maggior parte dall’appartamento che si ha a disposizione, ma anche dal tempo che si intende dedicare a questa attività. In ogni caso occorre subito sfatare un mito: per lanciarsi in questo settore non è necessario vivere a Roma, Venezia o tra i Colli Senesi. Aeroporti, Università, aziende, fiere o anche – perché negarlo? – ospedali, attraggono comunque un gran numero di persone, e anzi hanno il vantaggio di garantire un flusso costante di clienti in qualsiasi periodo dell’anno.
Come promuovere il proprio B&B
Ora che abbiamo fatto un pò di chiarezza sui vari tipi di struttura, passiamo a quello che consente a queste strutture di esistere: la promozione del b&b sui principali siti specializzati. I più noti sono Booking e AirBnB, ma la lista è lunga, sarebbe impossibile elencarli tutti.
Booking.com
Booking è una vera e propria agenzia di viaggi online, per iscrivere la propria struttura basta andare al link (https://join.booking.com/) e inserire i propri dati e quelli dell’attività. Il portale chiede di scrivere una descrizione dell’attività ricettiva, ma poi saranno gli editor a valorizzarla, mettendo in risalto i punti di forza come i collegamenti o la vicinanza a punti di interesse quali monumenti, quartieri della movida o attrazioni particolari. E sempre gli editor penseranno poi a tradurre la descrizione in una quarantina di lingue diverse. E’ necessario invece indicare i servizi offerti (ad esempio la connessione wi-fi gratuita, o dei biglietti omaggio), gli orari per il check-in e il check-out, i costi extra che l’ospite dovrà versare.
E poi si devono inserire delle foto delle camere, delle eventuali aree comuni e della facciata del palazzo, di modo che chi prenota non abbia problemi a trovare la struttura. Su Booking si può in un piccolo B&B come in un albergo a 5 stelle, ma comunque è un portale dedicato a attività che abbiano una vocazione imprenditoriale. Gli ospiti devono lasciare una carta di credito valida, alcuni tipi di prenotazione vengono pagati direttamente al portale che poi genera una propria carta di credito virtuale su cui la struttura effettua l’addebito. In entrambi i casi quindi l’attività deve essere dotata di un POS per riscuotere il pagamento. Booking offre un’assistenza a altissimi livelli, e grazie alle app per mobile e al numero di attività ricettive pubblicizzare è di gran lunga il portale più utilizzato per le prenotazioni. Ma ha un costo: la commissione è del 18%.
AirBnb
AirBnB invece nasce soprattutto per chi vuole offrire ospitalità occasionalmente, anche se non è raro incorrere negli annunci di strutture ricettive imprenditoriali. Per iscriversi basta andare alla pagina di Airbnb Diventa un Host, in questo caso occorre indicare se si affitta un intero appartamento o una singola camera, se l’ospite può utilizzare attrezzature come la lavatrice, o aree specifiche (ad esempio un parcheggio). La commissione è nettamente più bassa, il 3%.
Le tasse da pagare con un B&B
Arriviamo infine all’aspetto fiscale. Se l’attività viene svolta in modo non imprenditoriale (chiaramente il discorso vale solo per B&B e case vacanze) non è necessario aprire una partita IVA, e non si deve effettuare l’iscrizione né all’Agenzia delle Entrate, né alla Camera di Commercio. Questo però non vuol dire che non si devono pagare delle tasse. Anzi, proprio per combattere la forte evasione fiscale, il Parlamento è intervenuto con il Def del 2017 adottando quella che è stata ribattezzata la tassa AirBnB.
In realtà non è una nuova tassa, ma un escamotage per far pagare la cedolare secca. In sostanza – nel caso delle attività non imprenditoriali – il portale che riceve la prenotazione, o nel caso l’agenzia, devono comunicare all’Agenzia delle Entrate i contratti stipulati, e devono applicare alla fonte la cedolare secca, ovvero devono trattenere il 21% del prezzo pagato dall’ospite.
