Il contratto con cedolare secca 3+2 prevede delle agevolazioni fiscali per chi affitta, stabilisce che per tutta la durata il prezzo dell’affitto rimanga invariato e che il contratto possa essere rinnovato al termine dei cinque anni.
Per tutta queste serie di motivi la cedolare secca è particolarmente conveniente sia per chi affitta un’immobile di proprietà sia per chi stipula il contratto di affitto.
Cos’è la Cedolare Secca
I contratti di affitto che presentano la cedolare secca non prevedono infatti il pagamento dell’imposta di bollo e dell’imposta di registro. Queste di solito sono spese dovute per le proroghe, la registrazione o la risoluzione di un contratto di locazione.
Quando si opta per la cedolare secca, bisogna ricordare che però non può sostituire l’imposta di registro che viene applicata nel momento in cui sussiste una cessione del contratto di locazione.
Affitto con Cedolare Secca
Se si sceglie la cedolare secca per gli affitti questa implica la rinuncia alla facoltà di chiedere per tutta la durata del contratto l’aggiornamento previsto sul contratto di locazione, prevedendo un contratto di 3+2 (tre anni più due anni a prezzo bloccato). Infatti, la variazione dell’Istat di solito viene impiegata solo se non si è optato per la cedolare secca nel contratto.
Come previsto dalla legge, si può optare per la cedolare secca sia nel momento in cui si registra il contratto, sia dopo aver effettuato la registrazione, in caso si sia siglato un contratto d’affitto pluriennale.
Nel momento in cui l’opzione non viene esercitata quando si sigla il contratto, la registrazione segue le normali regole. Invece, se questa viene adottata successivamente non sarà possibile ricevere il rimborso delle imposte di bollo e di registro.
Quando invece si provvede alla proroga del contratto, se si vuole scegliere nuovamente la cedolare secca è necessario confermare l’operazione entro e non oltre 30 giorni dalla risoluzione del contratto precedente.
Quando si può affittare con la cedolare secca?
Se si sceglie di affittare un’immobile con un contratto di cedolare secca è necessario essere persone fisiche titolari del relativo diritto di proprietà dell’immobile. Oltre che il diritto di proprietà reale, la cedolare secca può essere scelta anche per coloro che hanno un diritto di godimento reale come ad esempio l’usufrutto.
Infine, la cedolare secca è prevista solo per coloro che scelgono di affittare l’immobile a uso abitativo, e non per coloro che locano questo nell’esercizio di attività d’impresa, professioni e arti.
Cedolare Secca: su quali immobili?
La cedolare secca può essere richiesta per le unità immobiliari che appartengono a tutte le categorie castali che vanno dalla classe A1 sino alla A11. Tra queste categorie, l’unica esclusa è l’A10 quella che adibisce i locali a studi privati e uffici.
In genere, dunque è possibile chiedere la cedolare secca 3+2 per tutti gli immobili ad uso abitativo e per le pertinenze relative. Queste devono essere congiunge all’abitazione, oppure si può scegliere di richiedere questa cedolare secca, a condizione che il rapporto di locazione faccia riferimento a un locale abitativo.
Nel caso in cui vi sia una contitolarità dell’immobile, l’opzione deve essere esercitata dai diversi locatori e per questo motivo bisogna esercitarla distintamente.
Cedolare secca: per quali inquilini?
La cedolare secca non può essere in alcun modo applicato a coloro che usano l’abitazione con conduttori che sfruttano l’immobile per le attività di lavoro autonomo, o per una qualunque attività d’impresa.
Anche se il lavoratore autonomo usa l’immobile anche ad uso abitativo, non è possibile comunque richiedere la cedolare secca, se poi i conduttori esercitano anche un’attività professionale.
Invece, l’opzione può essere esercitata nel momento in cui si loca l’immobile a enti che operano senza scopo di lucro, agli studenti universitari, o alle associazioni culturali.
Vantaggi della Cedolare Secca
Abbiamo già detto che il contratto di affitto con la Cedolare Secca 3+2 conviene sia agli inquilini che a chi affitta, in particolare i vantaggi della cedolare secca sono:
- Non si pagano le imposte di registro e di bollo
- Il Canone di affitto non si cumula con gli altri redditi
- L’imposta è del 10% a canone concordato
Cedolare secca: la durata
La cedolare secca prevede l’applicazione di alcune specifiche regole, che possano essere rispettate per tutta la durata del contratto 3+2 e della relativa eventuale proroga.
L’opzione può essere esercitata sia dalla prima mensilità sia nel corso annuale del contratto o durante il periodo residuo di durata del contratto.
Il locatore se lo desidera può scegliere di revocare l’opzione della cedolare fissa, ogni qual volta il contratto prevede un’annualità successiva a quella in cui la si è esercitata. Se si desidera effettuare la revoca della cedolare fissa è necessario richiederla entro e non oltre i 30 giorni dalla scadenza dell’anno precedente.
Se invece si proroga il contratto di affitto e si desidera confermare l’opzione per la cedolare secca è necessario effettuare la comunicazione della proroga e quella per il rinnova della cedolare secca nello stesso momento.
Infatti, la proroga della cedolare secca dev’essere effettuata prima che si debba pagare il versamento per l’imposta di registro. Quindi entro trenta giorni dalla scadenza del proprio contratto di affitto.
Quanto si paga con la cedolare secca?
Quando si opta per la cedolare secca si deve calcolare l’aliquota che varia dal 10% al 21% sul canone di locazione che dev’essere stabilito da entrambi le parti.
L’aliquota è ridotta ulteriormente per tutti i contratti di locazione che prevedono un canone che dev’essere concordato con le varie abitazioni ubicate in zone con carenza di disponibilità abitativa. Questa si applica specificatamente nei comuni di: Milano, Torino, Firenze, Bologna, Venezia, Genova, Roma, Napoli, Bari, Catania e Palermo e ne comuni che sono confinanti con gli stessi.
Per questi contratti l’aliquota prevista è pari al 15% ma è stata ridotta al 10% sino alla fine del 2017. Il decreto legislativo 47 del 2014 ha previsto che l’aliquota possa applicarsi a tutti i contratti di locazione che sono stipulati nei comuni nei quali questo è stato deliberato.
Registrare un Contratto con Cedolare Secca
Sul sito dell’Agenzia delle Entrate è possibile scaricare i modulo per la registrazione dei contratti di affitto 3+2 con cedolare secca.
Mentre sul sito Fisconline si può registrare il contratto online con la registrazione telematica. Per poter registrare il contratto su Fisconline si avrà bisogno del codice Pin e in alcuni casi della firma digitale con la Carta Nazionale dei Servizi (Cns).
Cedolare Secca e Reddito
Il reddito che si percepisce con il contratto a cedolare secca va chiaramente specificato nella dichiarazione dei redditi anche se non si cumula.
Quando il reddito è dunque assoggettato a cedolare secca, questo dev’essere compreso nel reddito ai fini del riconoscimento di alcune spettanze o per la determinazione delle deduzioni, benefici, detrazioni di ogni titolo sia legato a quello dei requisiti reddituali come la determinazione del reddito a carico, l’ISEE, e tutte le altre certificazioni reddituali.
