La surroga è il cambio del mutuo rinegoziato con un tasso migliore in una banca diversa da quella con la quale si e’ stipulato il mutuo.
Surroga Mutuo e Legge Bersani
La legge 40 del 2007, meglio nota come Legge Bersani (dal nome dell’esponente politico del Pd che la propose) ha definito l’ambito di applicazione della surroga di mutuo. Chiaramente, questa opzione era presente già prima di questa legge che, però, ha fissato limiti netti e chiari ai fini dell’utilizzo di questo prodotto finanziario da parte di banche e intermediari del credito, a vantaggio del consumatore che ha la possibilità, ad oggi, di surrogare il proprio mutuo senza troppe difficoltà. Non ci resta che andare a scoprire insieme che cos’è e come funziona una surroga di mutuo.
Surroga mutuo: cos’e’?
La surroga di mutuo consiste nell’opportunità concessa ad un mutuatario di trasferire il proprio mutuo dalla banca originaria (quella con cui è stato sottoscritto il contratto di finanziamento) ad un nuovo istituto di credito. Dunque, si comprende sin da subito che sono tre le parti interessate da un’operazione di surroga: il mutuatario (soggetto beneficiario del mutuo), l’istituto di credito surrogante e l’istituto di credito surrogato.
Le pratiche per la Surroga del Mutuo
Per istituto di credito surrogato s’intende la vecchia banca, quella con cui il cliente, detto in parole semplici, vuole chiudere i rapporti, almeno per quanto concerne il mutuo. L’istituto di credito surrogante, invece, è la nuova banca. L’istituto di credito subentrante ha, in questa operazione, un ruolo tutt’altro che marginale. Deve, infatti, occuparsi direttamente dell’estinzione del debito del cliente con la vecchia banca. In questo modo, il mutuatario non è più debitore verso la banca surrogata ma verso la surrogante. Ed è con la banca surrogante che dovrà stabilire e concordare le nuove condizioni per il proprio finanziamento (tassi d’interesse, importo delle rate, durata etc.).
Quanto costa fare una surroga di mutuo
Molti si chiedono se fare una surroga di mutuo conviene? Chiaramente, come anticipato poc’anzi, l’operazione è conveniente se la nuova banca, a seconda delle esigenze del cliente, riesce a proporre condizioni maggiormente interessanti. Non si tratta, però, soltanto di questo. Bisogna, infatti, considerare anche un altro aspetto, sicuramente non di poco conto. Infatti, la surroga di mutuo, dal punto di vista procedurale, non costa nulla. E’ gratis. E c’è di più. La banca surrogata non può in alcun modo esprimere il proprio diniego ad una richiesta di surroga avanzata da un cliente.
Caratteristiche della surroga mutuo
La prima, forse la più importante, caratteristica della surroga del mutuo ha a che vedere con l’importo del finanziamento. Non si tratta di una scelta arbitraria. La banca surrogante è tenuta a concedere un finanziamento che corrisponde esattamente all’importo residuo del vecchio contratto del mutuatario. La surroga del mutuo, inoltre, prevede spese notarili, legate al fatto che la nuova banca acquisisce dal vecchio istituto di credito l’iscrizione dell’ipoteca sull’immobile del mutuatario. Ovviamente, non si procede ad iscrivere una nuova ipoteca. L’unica cosa da fare è recarsi da un notaio il quale dovrà annotare il fatto che è stata la nuova banca ad acquisire l’iscrizione dell’ipoteca. Questa operazione ha un costo che, in ogni caso, verrà sostenuto dalla banca surrogante.
La surroga del mutuo conviene?
Lo abbiamo, in parte, anticipato anche prima. Il consumatore ha la possibilità di rinegoziare il proprio mutuo con un nuovo istituto di credito. L’importo non cambia ma si può sottoscrivere il mutuo a condizioni maggiormente vantaggiose. Cosa significa tutto ciò? Che il cliente può sempre guardarsi intorno. Del resto, il mutuo è un finanziamento impegnativo, soprattutto dal punto di vista economico ma non solo. Si tratta di un finanziamento con tempistiche piuttosto lunghe. E sappiamo bene che nel corso degli anni possono cambiare tante cose.
Ciò, ovviamente, non vuol dire che ci si debba sentire costretti a surrogare il mutuo. Conviene, comunque, guardarsi sempre intorno, confrontare le offerte presenti sul mercato, considerando che anche i tassi d’interesse, a distanza di qualche anno, possono subire delle oscillazioni, verso l’alto oppure verso il basso. Bisogna, dunque, stare sempre sul pezzo, per difendere i propri interessi e far valere i propri diritti. Quindi, è sempre importante conoscere argomenti del genere.
A questo punto, ci si potrebbe chiedere quale debba essere, in situazioni del genere, il comportamento della banca surrogata. In parte lo abbiamo specificato. La banca surrogata non può opporsi a questa operazione. Può, però, dialogare con il proprio cliente cercando di comprenderne le esigenze e le necessità e, perché no, proporre una rinegoziazione del contratto. In tal modo, infatti, l’istituto di credito potrebbe provare a non perdere il cliente che, oggigiorno, assume un’importanza fondamentale per qualunque tipologia di business. Del resto, abbiamo già chiarito che sotto l’aspetto economico la banca surrogata non subisce una perdita visto che il debito verrà estinto dal nuovo istituto di credito.
Ci sono limiti temporali da rispettare per una surroga?
Almeno dal punto di vista normativo, non ci sono particolari indicazioni in merito. Teoricamente, dunque, in qualunque momento un cliente potrebbe procedere alla surroga, sia se il finanziamento è stato acceso da pochi anni, sia se, al contrario, il contratto è stato firmato già da diverso tempo. In linea generale, però, è giusto precisare che, solitamente, una banca considera interessante subentrare in un mutuo se lo stesso non è stato acceso proprio da pochissimo tempo.
Cosa fare per presentare domanda di surroga mutuo
Per presentare una domanda di surroga mutuo è fondamentale possedere una copia dell’atto del vecchio contratto di mutuo così come la nota di iscrizione dell’ipoteca sull’immobile. Non bisogna, inoltre, tralasciare i propri documenti anagrafici (carta d’identità e codice fiscale). Chiaramente, tutta la documentazione andrà presentata direttamente o, comunque, inoltrata attraverso altri mezzi alla nuova banca la quale farà le dovute valutazioni e fornirà, nel giro di pochi giorni, una risposta sulla fattibilità o meno dell’operazione di surroga.
Differenze tra la surroga e la sostituzione del mutuo
Spesso, si tende a fare confusione tra surroga e sostituzione del mutuo. In realtà, sono due operazioni differenti. La surroga è un’operazione attraverso cui il mutuatario trasferisce il mutuo dall’istituto di credito originario ad una nuova banca. La sostituzione, invece, prevede l’estinzione del vecchio mutuo e l’accensione di un nuovo contratto. Con la sostituzione è possibile modificare anche l’importo del mutuo ma l’accensione di un nuovo mutuo comporterà, oltre alla cancellazione dell’ipoteca, spese di istruttoria, notarili ed assicurative che, invece, non sono previste in caso di surroga.
Come scegliere il miglior mutuo surroga
Per scegliere la surroga piu’ conveniente la soluzione migliore e’ quella di simulare un preventivo online con le caratteristiche del mutuo in essere (debito residuo, prima casa, tasso fisso, etc).
I siti migliori per fare una simulazione di surroga online sono:
